本文摘要：一旁是一二线城市上百首演房价下跌行情，一旁是大多数三四线地区商品房库存低企。

一旁是一二线城市上百首演房价下跌行情，一旁是大多数三四线地区商品房库存低企。转入2016年，中国楼市发动去库存攻坚战，在分类调控、因城施策的思路下，一线及二线重点城市房地产市场呈圆形集体降温之势，三四线城市大力去库存并获得了初步成效。经济日报12月15日消息，2015年中央经济工作会议明确提出，要消弭房地产库存，按照减缓提升户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的拒绝，通过减缓农民工市民化，不断扩大有效地市场需求，切断供需地下通道，消化库存，平稳房地产市场。

一年来，我国城市间房地产市场分化增大，一二线热点城市房价较慢下跌，三四线城市仍面对库存压力。为已完成供给外侧结构性改革去库存任务，各地方、各部门在分类调控、因城施策思路下，相继实施精准、细致的调控措施，去库存获得阶段性成果。政策掷地有声2015年中央经济工作会议明确提出多条去库存政策措施。其中，减缓农民工市民化，以消化库存、平稳市场是重点之一。

2016年10月26日，河南省政府办公厅实施政策，希望农民工入城购房。其中还包括，研究实施不断扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工等划入住房公积金获益范围；融合本地实际实施农民入城购房补贴政策，希望创建农民入城购房贷款借贷机构，为入城购房农民获取融资便捷和反对。各地争相在更有农民入城购房方面采取措施，还包括实施享用基本公共服务的政策，尤其是子女上学问题；实施优惠政策，对农民工购房展开补贴；希望解决问题农民工低收入问题都是针对农民工的市场需求痛点而放，措施给力，效果显著。此外，各地还争相实施金融优惠政策，减少购房门槛。

例如：在前进公积金异地贷款、提升贷款额度、缩短贷款年限、限制萃取条件、减少首付比例等方面作出规定，以期希望有住房市场需求的职工购房，使公积金在去库存过程中充分发挥更佳起到。当然，也要看见三四线城市去库存将是一个长年过程，不有可能一蹴而就。正如住房和城乡建设部部长陈政高在今年两会期间所言，农民工入城购房是一个历史过程，必须逐步构建。

除了希望农民工入城购房，许多三四线城市于是以逐步切断棚户区改建与商品房的地下通道，棚改更加多地构建货币化移往。实践证明，被移往居民获得征地补偿款后去市场上出售商品房，既解决问题了移往问题，又有效地增进了去库存。此外，一些地方也在大力推展企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产项目，积极开展多元化经营。

如山东、海南等省份已探寻将空置海景房、山景房改建为天内度假酒店、养老道家地产、家居式短租宾舍等持有人型物业。并将符合条件的非住宅库存改建为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

效益可行性显出来自山东省住房和城乡建设厅的统计数据表明，截至今年10月底，山东全省库存商品房去库存周期15个月，环比延长1个月，同比延长8个月。山东的商品房去库存周期持续延长，其中商品住宅去库存周期11个月，正处于11至14个月的最佳供需平衡区间。这两组数据是各地去库存效益的缩影。

国家统计局近期数据表明，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末增加427万平方米，倒数9个月增加。尽管去库存已在很多城市可行性起效，但仍有非常数量的三四线城市仍处在漫长的去库存过程中。面临一些地区低企的库存，一些购房者不会渐渐对该地区房地产市场产生乐观情绪，甚至不会影响对整个城市未来发展的辨别。针对上述情况，陈政高回应，首先，对我国的房地产形势做出预测，要看基本条件。

而中国经济长年向好的基本面没转变，有了这个基本面，房地产市场稳定身体健康发展就有了前提条件。其次，中国的城镇化进程没逆。现在早已有了7.7亿人口寄居在城镇，常住人口的城镇化率超过了56.1%。十三五末期要超过60%。

这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展获取了极大的空间。同时，居民的住房市场需求，尤其是新市民住房市场需求没逆。

城镇居民有提高性需求、有刚性市场需求，尤其是新市民住房需求量还相当大。城镇居民的住房市场需求和新市民的住房市场需求是未来房地产发展的极大潜力。专家回应，在中央对房地产市场发展长效机制建构图景早已明晰的情况下，应付中国的房地产市场稳定身体健康发展充满信心。

分化仍须要推崇今年是房地产市场分化激化的一年，三四线城市正处于较为漫长的去库存周期，一二线热点城市的房地产市场则十分疯狂。今年春节以后，以上海、深圳派的一线城市开始经常出现房价的较慢下跌。

3月25日，上海、深圳实施增进房地产市场稳定身体健康发展意见，依法继续执行出租汽车政策，缩短了非本地居民倒数交纳个税和社保的年限，同时对信贷政策做出了新的规定，深圳实施差别化的信贷政策，上海提升二套房首付。一线城市还远比是楼市下跌的主力。今年初以来，热点二线城市的涨幅开始不断扩大，南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市一度领涨全国，地王频出，被并称作房价下跌四小龙。一些热点二线城市在此期间也陆续实施了或紧或泊的调控措施，但效果或许并不是很理想。

不少热点城市的楼市仍旧热度减，成交量下降，价格低企。面临短路的房地产市场，今年国庆节前后，20多个一线和热点二线城市密集实施调控措施。

这些措施大都针对投机性市场需求，从出租汽车、限贷、减少供应等多个角度，给发烧的楼市降温，增进其稳定发展。政策的效果总体是显著的。密集的调控措施实施后，一二线市场降温，走势显著渐大位。然而，仍有个别城市一段时间渐大位之后又经常出现较慢下跌苗头。

于是，深圳、南京、武汉等城市的楼市政策又更进一步放宽，随后上海、天津在信贷和土地市场等方面，也之后放宽调控措施。市场人士普遍认为，短短1个多月三波调控来袭，突显了各个层面掌控楼市短路的决意。

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