本文摘要： 陶婷 3月20日，中海地产公布2018年业绩公告。

陶婷 3月20日，中海地产公布2018年业绩公告。公告表明，中海地产构建收益港币1714.6亿元，同比快速增长3.3%；经营溢利港币707.3亿元，同比快速增长12.5%；构建销售合约额港币3012.4亿元，较上一年快速增长29.8%。

合约销售额3012.4亿港币 同比减29.8% 2018年，中海地产顺利完成港币2900亿的全年销售目标。根据年报表明，累计期末，中海地产构建销售合约额港币3012.4亿元，较上一年快速增长29.8%，物业销售均价约港币18905元/平方米，产品溢价能力保持以往水准。公告表明，中海地产构建收益港币1714.6亿元，同比快速增长3.3%；经营溢利港币707.3亿元，同比快速增长12.5%。

2018年以来，中海地产在商业物业方面进账极大。年报认为，2018年，中海地产投资持有人商业物业总营业收入约港币40.6亿元，同比快速增长38.1%，其中投资物业租赁情况理想，构建租金总收入港币35.3亿元，同比快速增长44.1%，酒店及其他商业物业收益港币5.3亿元，同比快速增长8.2%。资产负债率59.5% 股东净利润26.2%报告认为，中海地产资产负债率59.5%，清净借贷比率33.7%，持有人现金港币1005.6亿元，现金占到总资产比例10%以上。

股东不应占到溢利减少10.1%至港币449.0亿元，净利润率26.2%，扣减投资物业公允价值变动税后净收益港币78.1亿元后的核心净利润约港币370.9亿元，同比快速增长8.3%，毛利率37.8%。每股基本盈利港币4.10元，股东资金减少至港币2834.8亿元，每股资产净值约港币25.87元，平均值股东资金报酬约16.4%。

全年每股派系90港仙，同比下降12.5%，派息亲率26.6%。值得注意的是，在报告期内，中海维持行业最低信用评级（惠誉A-╱平稳；穆廸Baa1╱平稳；标准普尔BBB+╱平稳）。截至报告期内，中海之银行及其他借贷为港币1151.3亿元，应付票据为港币808.2亿元，加权平均借贷成本为4.30%，借贷成本正处于行业较低区间。

中海持有人现金港币1005.6亿元，清净借贷比率33.7%，正处于行业较低区间。减缓拿地速度 追加土储63幅 2018年，环绕核心主业不动产研发，中海减缓拿地速度。年报表明，报告期内，中海地产追加土地储备63幅，追加总楼面面积1764万平方米（实际权益面积1272万平方米），总地价港币1443.2亿元，权益地价港币1084.4亿元，其中，底价提供土地13幅，占到年度权益总地价的21%。其中，新开工面积2913万平米，同比下降25%，开建面积5617万平方米，同比下降32%。

追加土地储备中，还包括上海中心城区规模仅次于的城中村改建项目红旗村项目，及香港九龙启德第4B区2号地盘的地块，引起市场注目。累计2018年12月底，中海系列公司总土地储备为9144万平方米。其中，港澳及内地一二线城市占到比76.7%。除持续发力住宅研发产业群外，商业物业被中海寄予厚望，中海地产将10%的资源投放商业与创意业务上。

累计报告期内，中海系列公司持有人并投放运营的商业物业总面积409万平方米，还包括42栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店，倒数两年出租面积突破50万平方米，120多家世界500强劲企业进驻中海系由写字楼，牵头办公产品Office Zip入驻北京、上海、成都等六个城市，分享办公面积大约3万平方米。此外，中海地产目前环绕房地产开发扩展的新业务共计13个新项目投放运营，涵括教育、养老、物流三个行业12种业态，还包括学校、幼稚园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积多达35万平方米，持续为本集团长年务实发展探寻新的增长点。

业绩评论：在过去的一年，尽管从销售名列来看，中海没能挤入前五之列，但从2018年年报来看，中海依旧以务实和利润闻名，不仅如期完成下调至2900亿港币的全年目标，其借贷成本仍正处于低成本区间，而利润也维系一惯水准。并且，从颜建国接掌后，中海一改为温吞踢法，在全国各地减缓拿地布局，2018年土储追加63幅，为发力住宅主业备下充裕的弹药。除此之外，在存量资产成待挖出金矿的背景下，中海地产还增大商业物业的投放与运营。

接下来，在新的政策形势下，如何使专业能力、财务实力、人才素质更上一层楼，去打造出好三大产业群，是中海被迫庆贺的挑战。

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