本文摘要：今日，随着港交所的钟声响起，时代邻里和保利物业分别在香港上市。

今日，随着港交所的钟声响起，时代邻里和保利物业分别在香港上市。自此，香港资本市场又多了两家物业公司。

顺利登岸港交所创业板，对处在资本寒冬之下的企业而言，毫无疑问是一件可喜可贺的事情。然而，尽管两家同是物业公司，又在当天敲钟，却遭遇冰火两重天：保利物业上海证券交易所后，股价一路上扬；时代邻里暴跌发行价，资本市场兴趣寥寥。上海证券交易所首日破发因与果几经五个月的加压和打算，时代邻里再一如愿以偿，搭乘了通向资本市场的火车。

12月19日，时代邻里在港交所上市发售。与当天上市的保利物业，股价持续上升有所不同的是，时代邻里股价展现出不欠佳，首日上海证券交易所之后遭遇破发的窘境。时代邻里开盘价为4.89港元/股，比发行价5.15港元/股暴跌5.05%，此后之后上行，截至今日上午收市，时代邻里报4.85港元/股，市值44.07亿港元。

针对时代邻里上市破发，有观点指出，未必是坏事，破发解释市场重返理性，重返理性才能更佳地做到产品，而不是以致于数字难以置信的高估值。然而，对时代邻里若无兴趣，资本市场早已得出体现。在此之前，时代中国年内三次公告拆分消息，但未引发股价上升。

11月28日，股价甚至之后走低。港股向来对估值十分节俭，但因看上物业股背后的房企，能给他们带给确定性快速增长，2019年在港股行情没有怎么下跌的情况下，除了保利物业之外，股价缩减到下跌的物业股有6家之多。反观时代邻里，为何某种程度是东面房企，却遭遇冰火两重天？除强者恒强劲的“马太效应”外，“公司规模、业务结构、财务结构，以及物业股所东面母公司实力的差异，给市场带给的有所不同预期，造成股价走势和估值的部份差异”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉他中国网地产。

他之后认为，资本市场就是指经营的独立性和稳定性，企业的成长性和盈利能力来综合辨别企业的。肝脏严重不足、器官移植肾亏物业公司大多是大型房企拆分出来的关联性企业，大部分收益来源主要倚赖母公司的项目运送。

母公司规模越大，物业公司规模效应就越显著。反之，亦然。

时代邻里背后车站着的正是时代中国。在房寄居不油炸、融资放宽的政策下，时代中国发展显得疲态。2019年上半年，时代中国袭港合约销售金额312.3亿元，意味着已完成全年750亿销售目标的41.6%。相比于去年同期相似53%的销售增长速度,时代中国今年20.1%的销售增长速度，数据下降了好比一星半点。

据公开发表资料表明，时代中国追加拿地金额187.6亿元，已远超过去年全年的实际拿地金额，虽然上半年毛利率下降，突破至32.5%，但在更进一步扩展城市布局数量后，将面对行销成本管控的考验,土减税及合营项目也将分去一部份归母利润。这也适当的影响了时代邻里的增量空间。时代邻里的在管面积减少受限。

中国网地产辨别找到，2016年至2019年上半年，时代邻里在管物业总建筑面积分别为1310万平方米、1600万平方米、1880万平方米和3470万平方米。反观其他企业在管面积，保利物业为2.6亿平方米、雅生活斩5亿平方米、彩生活斩12亿平方米。

在管面积减少受限、肝脏粮食严重不足的情况下，时代邻里还向时代中国“器官移植”。2018年以来，时代邻里以若干贴现物业费及物业费缴纳权为抵押，成立资产抵押证券，资产抵押证券用作向时代中国获取并未偿还债务余额分别为16.01亿元，及15.26亿元贷款。

为此，时代邻里的资产负债率低于同行，2016年至2019年上半年，分别为98.1%、95%、97.1%和93.7%。2019年上半年，上市前十家物业企业资产负债率广泛保持在80%以内，碧桂园服务和绿城服务的资产负债率分别为57.81%和63.29%。“母公司往往因为规模较小，融资能力和融资条件较好，融资渠道狭小，被迫尽量减少对于附属物业公司的‘器官移植’，甚至从物业公司‘注射’来反对母公司的发展”，柏文喜说道。

知道完全恢复权利身了？随着港交所的钟声响起，肝脏严重不足、器官移植肾亏的时代邻里再一完全恢复“权利身”。面临母公司销售增长速度上升、增量空间受限的现实，通过吞并并购构建规模扩展，似乎沦为时代邻里上市后的“宿命”之战。12月19日，在时代邻里上市仪式上，公司董事会主席兼非继续执行董事白锡洪透漏，通过缴收购来不断扩大规模是必需的，此次IPO之后将有一部分资金用作缴收购，时代邻里不会减缓缴收购步伐。

白锡洪还回应，时代邻里不只是期望减少住宅管理面积，更加期望在非业主电子货币服务、第三方专业服务方面获得突破，构建同步增长。事实上，从2015年至2019年6月30日，时代邻里就早已有意识的向独立国家第三方物业的提供上弯曲，并购了珠海市原兴、广州万宁、佛山市合泰、惠州盛业及清远市荣泰、广州东康等物管公司。然而，尽管第三方外竣物业的在管面积比例不断扩大，但时代邻里营收快速增长能力依然缺乏，收益占到比仍然在40%左右游走。2016年至2019年上半年，时代邻里管理外竣项目产生的收益分别为4160万元、7560万元、1.08亿元、1.04亿元，占比为40.5%、36.3%、41.9%、35.1%。

58还乡客房产研究院分院院长张波指出，收购对于物业公司和研发企业来说具有相当大差异，体量、品牌、运营能力以及不具备多达同类公司的独有资源优势，是影响企业缴收购的最重要因素。因此，收购的可玩性还是在于如何通过自身优势构建有效地收购，并构建规模化有序快速增长。

时代邻里企图通过拓展第三方业务，增加与母公司的利益挂勾，但理想甜美，现实骨感，上市后的时代邻里或不了置身事外。一方面，时代中国的存量房产，依然占有时代邻里在管面积的大头；而另一方面，若时代中国基本面持续上行，转入资本市场后的时代邻里，或不了获得母公司的器官移植，还得之后背负着向母公司器官移植的压力。

横算竖算，时代邻里既不“时代”，也不“权利”。

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